深圳城市更新办法（《深圳市城市更新办法》）

目前就职于深圳一家设计院，我就从深圳的城市更新来简单介绍一下吧。

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首先，一个城市想要发展有两条路径，一个是通过开发空地，一个是通过旧城改造。

第一种，开发空地，也就是九十年代遍地开花的“经济开发区”，通过这种方式开发的优点就是成本比较小，因为开发的用地基本都是空地，就算有建筑也比较零星，拆迁赔偿的量没有那么大，用规划的专业术语叫做“增量用地”，这种方式要求城市具备可开发的空地，并且这种方式有一个缺点就是会导致老城区空心化，建成区面积无序扩大，也就是俗称的“摊大饼”。

另一种方式就是通过旧城改造，通过拆除老旧建筑来获得可开发的用地，这种方式开发的优点跟开发“增量用地”的优缺点基本是对着来的，优点是可以对城市现在比较老旧的区域进行“扩容提质”，也就是这块地的容积率、建筑面积会显著提升，开发的质量也会较现状的业态有明显提升，如棚户区改造成住宅小区，低端服务业改造成大型商业中心，但这种方式也存在明显的缺点，就是开发成本高，在房价高企的深圳，一栋楼的赔偿可能达到上千万，这个就要求开发主体有雄厚的资金支撑得起拆迁补偿款。

那么在深圳这种高度建成而且市域面积有限的城市，如果搞增量开发，就存在很多限制，2005年8月26日，深圳主要领导就公开表示，深圳的发展正面临“四个难以为继”的难题，“一是土地、空间难以为继；二是能源、水资源难以为继；三是实现万亿GDP需要更多劳动力投入，而城市已经不堪人口重负，难以为继；四是环境承载力难以为继。”所以深圳要想获得继续发展的可能性，就必须寻求“增量开发”以外的路径，所以深圳也是全国第一个大面积开展城市更新，第一个“吃螃蟹”的城市，深圳的城市更新从08年就有了铺垫，11年以后陆续出台政策，17年集中性出台了100多项政策，目前深圳的城市更新已经是一套比较完善的体系了。

那么如果开展城市更新，限于篇幅，我就不一个个掰开来说了，仅简单介绍一下。

城市更新的定义：针对现有土地功能和资源利用不符合社会经济发展要求的特定城市建成区域，特定主体根据城市规划进行的活动。

深圳城市更新的类型主要包括三大类，综合整治、功能改变、拆除重建。

综合整治：不改变建筑主体结构与功能，修葺式更新，主要由政府统筹推进。

功能改变：改变部分/全部建筑的功能，保留原建筑的主体结构，不改变土地使用权的权利主体和使用期限。

拆除重建：对不符合城市发展和建设要求的用地类型（土地利用率低、消防隐患、基础设施不足、环境恶劣等）进行全面改造。

以上三种目前在深圳最具代表性的就是拆除重建类的城市更新，对城市的改变最大、涉及利益最广、编制复杂难度最高、介入的主体也是最多的。

第一步是开展“业主签署改造意愿书及委托书”，大白话就是，首先要这个区域的业主要同意改造，这个对同意改造的业主是有比例要求的，占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上权利主体同意，并提供身份证明及房地产证复印件以便申报。

第二步是受委托单位申报更新单元计划，大白话就是开发商要去申报更新单元计划。

第三步是批准纳入城市更新年度计划，这第二步到第三步是难度最大的，先按下不表，下面章节我会详细说明这一步涉及的内容。

第四步是申报主体申请对土地建筑物核查汇总，并同步编制更新单元规划草案和制定搬迁补偿方案，接着就是草案通过核发“更新单元规划批复”、申报主体与业主签订搬迁补偿协议并形成单一主体。

第五步是实施主体确认，与主管部门签订项目实施监管协议。

再往下就是开始实施了，依次的步骤是房屋拆除产权注销→土地取得（建设用地报备审批、签订土地使用权出让合同）→建设工程许可（建设工程规划许可证办理、施工许可证办理）→开发建设（建设周期通常不超过36个月）→工程竣工验收回迁房入伙→办理回迁房地产证。

这样一整套城市更新的流程就走完了，这些过程全部走完需要的周期不等，根据项目的难度来定，一般需要3-4年，难度大的可能就烂尾了。

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下面我简单说一下更新计划申报也就是立项的内容和重点：

首先是更新的必要性，也就是这个片区为什么要更新，几大原因归结起来就是环境恶劣、重大安全隐患、污染严重、危房集中、消防通道、登高面不足、土地、建筑功能利用不符合经济发展要求等，说白了就是列举片区的问题。

第二步就是划定拆除范围了，要拆的边界在哪里，怎么界定，这个相关政策有详细说明，限于篇幅我就不细说了，总体原则是会考虑现状建筑、权属边界。

这里面有一个比较重要的点就是权属清晰用地的比例，因为深圳目前还存在有很多土地其实是掌握在各个村手上的，而且存在很多违建，这个是历史问题，如果做城市更新，这个地的权属就回全部转换成国有用地，归开发商所有，所以深圳城市更新的步骤其实也是一个“农转用”的过程，那么在这个过程中，权属清晰比例就是一个比较重要的因子了，如果这块地都是违建，做城市更新，赔偿给违建这个就会引起比较重大的社会问题，所以对拆除范围里面的权属清晰用地的比例是要求达到60%的。

还有一个重点就是土地移交率，城市更新说白了就是城市需要发展，但是不能造成重大的社会问题，要引导城市向更好的方向发展，所以政府会与开发商进行博弈，既不能让开发商没肉可吃，也不能让开发商把肉全部吃了，该有的贡献不做，所以，在城市更新里面会对公益性用地有一定的比例要求，深圳各个区对土地移交率的要求不同，我也不细说了，一般会让城市更新单元内自己解决学位需求，并且完成法定图则在这个地块规划的公益性用地，诸如道路、医院、学校等。这样就把城市更新变成了一个三赢的局面，开发商得到利益，政府可以解决历史遗留违建的问题、解决法定图则规划的公益性设施的落实，村民获得高额赔偿。

这个机制制定以后，城市更新就可以在政府的掌控之下朝着正确的方向如火如荼的展开了。

——暂时先介绍到这里。以后有时间了再补充。